쉐어하우스 도전기 #2 - 회고, 불행의 서막

그때 우리는 어떤 집을 선택했을까?

6년 전 2019년 물건 선택 과정을 지금인 2025년 관점에서 재해석해보았다.

실제 우리가 골랐던 쉐어하우스 건물

2019년 vs 2025년: 달라진 투자 환경

 
2019년 당시 우리의 계산
 
우리는 당시 많은 집을 보고 다녔다. 쉐어하우스 붐이 일단 시점이기도 했고 시장에 돈이 넘쳐나던 때이다.
무려 3000/130짜리 집을 보고 와도 금새 나갔다는 소리를 들었다.
아무리 언덕배기에 계단이 있어도 조금만 늦게 결정하면 다른 사람들이 사업의 기회를 찾았다.
 
그때 하필 우리에게는 여유자금이 있었다. 
늘 투자할때는 자금이 있는 것이 가장 큰 리스크가 될 수 있다.
공부가 충분하지 않을때는 언제든 손실로 이어질 수 있기 때문이다.
 
우리는 셀프 인테리어로 비용을 절약할 줄 알았고, 
적어도 방3개짜리의 낡디 낡은 빌라를 찾았다. 

2025년 현실 체크

지금 생각하면 얼마나 위험한 결정이었는가 ㅋㅋㅋ 
집 상태만 봐도 알 수 있다. 아주 오래된 20년 넘은 구축에 한번도 수리되지 않은 집.
이분은 신축이 당첨되서 그 집으로 날듯이 이사를 가고 우리는 이 집을 계약했다.
하지만 셀프 인테리어는 정말 녹록치 않았다.

물건 선택의 기준: 그때와 지금

2019년 우리의 조건은...
방은 최소 3개 이상 / 화장실 상태는 양호하고 거실은 넓어야 한다.
주차는 가능해야 했으면 주방은 개선할 가능성이 있어야 했다. 

하지만 다시 꼼꼼히 살펴야 했던  조건들

• 인터넷 인프라: 재택근무 증가로 필수 조건
• 방음 시설: 온라인 회의 등으로 소음 민감도 증가
• 개별 공조 시스템: 코로나 이후 개인 공간 환기 중요
• 택배 보관함: 온라인 쇼핑 급증으로 필수
• CCTV 설치 가능성: 안전에 대한 인식 변화

이게 얼마나 중요한지... 운영을 해보신 분들을 아실 것이다. 
오래된 구축은 인터넷이 빠른 것도 들어올 수가 없다. 택배도 제대로 보관되지 않거니와 CCTV도 없고
일일이 에어컨도 방마다 달아주어야 했다. 무엇보다 아래 씽크대 공간은 대대적인 수리를 해야했다. 

빌라 선택기: 그때 우리가 놓친 것들

1. 구조적 문제점 간과

• 엘리베이터 없는 3층 → 입주자 이탈 요인
• 협소한 현관 → 공동생활 스트레스 증가
• 불합리한 주방 구조 → 생활 만족도 하락

2. 임대인과의 소통 문제

• 붙박이장 처리 방법 명확히 하지 않음
• 누수, 곰팡이 해결 약속을 서면화하지 않음
• 시설 개선 범위와 비용 부담 주체 불분명

3. 리스크 관리 미흡

• 계약금 지급 후 잔금까지 2개월 공백
• 시설 점검 및 하자 확인 소홀
• 운영 시뮬레이션 부족

2025년 관점에서 본 올바른 물건 선택법

1. 디지털 시대 필수 체크리스트

□ 광랜 설치 가능 여부
□ 각 방별 개별 인터넷 회선 설치 가능성
□ 방음 상태 (온라인 회의 고려)
□ 공용 공간 Wi-Fi 커버리지
□ 스마트 도어락 설치 가능성

2. 포스트 코로나 시대 고려사항

□ 환기 시설 상태
□ 개별 공조 시스템
□ 공용 공간 위생 관리 용이성
□ 비접촉 시설 설치 가능성
□ 개인 공간 독립성 확보

3. 투자 수익성 재검토

• 그때: 단순 월세 수익률 중심
• 지금: 운영비, 관리비, 세금까지 포함한 순수익률 계산
• 미래: 지속가능성까지 고려한 장기 투자 관점
•  

구축 빌라는 정말 함부로 사업을 해서는 안된다.

우리가 치른 수업료들

1. 붙박이장 철거비: 300만원

당시 "안 가져간다"던 붙박이장들, 결국 우리가 철거비까지 부담

2. 누수 보수비: 200만원

"자기들이 해결하겠다"던 약속, 결국 우리가 추가 부담

3. 주방 전체 교체: 800만원

"씽크대만 바꿔주면 된다"던 계산, 전체 구조 변경 필요
총 추가 비용: 1,300만원
 

지금도 무서운 저 부적...

2025년 쉐어하우스 창업자들에게...

 

교훈 1: 계약서가 답이다

• 모든 약속은 서면으로
• 시설 개선 범위와 비용 부담 명시
• 하자 책임 소재 명확히

교훈 2: 현실적 예산 수립

• 예상 비용의 1.5배 이상 준비
• 운영 초기 3개월 적자 각오
• 비상 자금 별도 확보

에필로그 : 그래도 시작할 가치가 있다

2019년 우리의 선택이 완벽했다고 할 수는 없다.
하지만 그때의 도전이 있었기에 지금의 인사이트를 얻을 수 있었다.
2025년 현재, 쉐어하우스 시장은 더욱 전문화되고 세분화되었다.
하지만 여전히 '집'이라는 기본적인 니즈는 변하지 않았고, 합리적인 주거 솔루션에 대한 수요는 오히려 증가했다.
중요한 것은 시대에 맞는 준비와 현실적인 계획이다.
우리가 치른 수업료들이 후배 창업자들에게는 미리 준비할 수 있는 체크리스트가 되길 바란다.

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다음 편에서는 실제 인테리어 과정과 우리가 맞닥뜨린 예상치 못한 문제들을 다루겠습니다.